Recentemente, uma notícia foi colocada no centro dos debates sobre as transformações do espaço urbano no Rio de Janeiro. Estamos nos referindo às controvérsias que surgiram após a divulgação dos principais resultados de uma pesquisa acerca da expansão do aluguel por temporada mediado por plataformas digitais na cidade, particularmente pelo Airbnb.
Trata-se de uma pesquisa realizada pela ONG Inside Airbnb, responsável por constatar que o bairro de Copacabana possui a maior densidade de anúncios de aluguel por temporada no mundo e que a cidade como um todo contabilizava, em julho de 2026, 48.193 anúncios ativos na plataforma. Ainda segundo a pesquisa, esse número representa um crescimento de 11% em relação ao mesmo período de 2025, quando havia aproximadamente 42,5 mil anúncios disponíveis. Depois de Copacabana, com seus 13.174 anúncios, cerca de 30,94% da oferta total, destacam-se bairros como Lapa (1.307), Ipanema (1.168), Leme (888) e Leblon (866). Tendo em vista esses números, os debates que se estabeleceram giraram em torno, principalmente, dos impactos desse fenômeno na oferta e nos preços dos imóveis alugados para atender à moradia permanente.
A divulgação desses resultados exigiu reações dos agentes da produção social do espaço envolvidos nessa dinâmica. Segundo reportagem do G1, o poder executivo municipal esclareceu que acompanha o comportamento do mercado imobiliário e a evolução dos preços dos aluguéis no município, assim como promove programas para estimular a habitação permanente, como o Reviver Centro e o Praça Onze Maravilha. Ainda que essa afirmação entre em contradição, por exemplo, com as inúmeras críticas e resistências a esses projetos, especialmente o Praça Onze Maravilha, como foi o caso das contestações feitas por movimentos sociais, moradores, parlamentares, representantes de ocupações e coletivos culturais em uma audiência organizada pelo Ministério Público Federal (MPF) em maio deste ano. Contestações que não impediram a subsequente aprovação e sanção do projeto, a despeito das denúncias de incompatibilidade com o Estatuto da Cidade, de falta de participação e de ameaça à permanência de parte da população.
Por sua vez, manifestando-se no âmbito da mesma reportagem, o Airbnb afirmou que a pesquisa em questão não se vale de fontes confiáveis de dados, operando com base em uma metodologia sujeita a erros, duplicações e desatualizações. Além disso, mencionou uma pesquisa alternativa, por ela mesma encomendada à Fundação Getúlio Vargas (FGV), que teria concluído que sua atuação movimentou R$ 12 bilhões de reais na economia carioca em 2025, gerando mais de 73 mil postos de trabalho e contribuindo com cerca de R$ 6 bilhões de reais para o PIB municipal. Mas também nesse caso há espaço para contestação, uma vez que, para utilizar os termos de uma tese de doutorado recém-defendida pelo pesquisador Paulo Monsores no Programa de Pós-graduação em Geografia da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ), “a opacidade dos algoritmos acaba por mistificar processos decisórios e perpetuar injustiças”. Por mais que o autor estivesse aludindo ao exemplo da Uber, a verdade é que os modelos de negócios das plataformas digitais são, de fato, pouco transparentes. Basta pensar no seguinte: que fatores determinam os assim chamados “preços dinâmicos”? Quais são os critérios utilizados para estabelecer que, em um dia de chuva forte ou de realização de grandes eventos, os preços aumentam? O que entra em jogo é, efetivamente, o livre funcionamento de forças de mercado (oferta e demanda) ou o poder de monopólio das empresas de transporte por aplicativo?
Não há respostas fáceis a essas perguntas. Mas é certo que estamos observando novas dinâmicas e tendências inauguradas pela plataformização, isto é, pela centralidade assumida por empresas e plataformas digitais no funcionamento da economia. Também não há dúvidas de que isso demanda respostas imediatas, como a ampliação dos mecanismos de regulação de todos os tipos de plataformas digitais (de transporte, de entrega, de aluguel de curto prazo, de apostas online, sem perder de vista, ainda, as redes sociais). Entretanto, defendemos que casos como esse, do vertiginoso crescimento do serviço prestado pelo Airbnb no Rio de Janeiro, encontram suas bases em transformações mais profundas do capitalismo dependente brasileiro. Examinemos, então, algumas delas.
O Brasil no século XXI: plataforma de valorização financeira, de exportação de commodities e de expansão dos serviços digitais
As transformações que estão em curso no Brasil revelam que o país ingressou no século XXI apresentando uma estrutura econômica muito distinta da que caracterizou grande parte do século XX. Embora ainda disponha de um parque industrial relativamente complexo e diversificado, processos como a desindustrialização, a financeirização e a reprimarização das exportações indicam uma evidente transição histórica. Não se trata, é verdade, de uma ruptura absoluta com as formas anteriores de organização do capitalismo brasileiro. Ao contrário, antigos modos de inserção subordinada na divisão internacional do trabalho se articulam a novas modalidades de acumulação do capital.
É nesse sentido que nos parece adequado falar em um capitalismo dependente de tipo novo. Como evidenciam as pesquisas da economista Leda Paulani, a trajetória brasileira das últimas décadas resultou na conversão do país em uma plataforma de valorização financeira, assim como em plataforma de exportação de commodities. Essas duas dimensões, no entanto, não devem ser compreendidas de forma independente, pois existem fortes vínculos entre a valorização financeira e a expansão das atividades primário-exportadoras ou neoextrativistas, à medida que o rentismo se torna um imperativo sistêmico.
Assim, por exemplo, capitais financeiros e investidores institucionais participam cada vez mais de atividades como a mineração, o agronegócio e a produção de infraestruturas logísticas, enquanto terras, recursos naturais e outros ativos associados à produção de commodities são objetos de estratégias de valorização patrimonial e captura de rendas. A financeirização, portanto, não se limita à esfera das altas finanças, mas corresponde à penetração da lógica financeira em diversos domínios da vida econômica e social. Não por acaso, indivíduos são levados a acreditar, por exemplo, que seu engajamento em plataformas de apostas online é uma forma de “investimento financeiro”. É nesse sentido que podemos assumir a definição do geógrafo Manuel Aalbers, para quem a financeirização expressa a “crescente dominância de atores, mercados, práticas, narrativas e instituições financeiras, em diferentes escalas, resultando na transformação estrutural das economias, das empresas, dos Estados e das famílias”.
É nesse ponto que propomos acrescentar uma terceira dimensão à caracterização do capitalismo brasileiro contemporâneo. Para nós, o Brasil deve ser compreendido, adicionalmente, como uma plataforma privilegiada de expansão dos serviços digitais. Nosso uso da palavra “plataforma” ganha, aqui, um duplo sentido. Por um lado, designa uma determinada posição do território brasileiro na economia mundial: um espaço no qual empresas e capitais externos encontram condições muito favoráveis para realizar seus negócios. Por outro, refere-se às próprias empresas e infraestruturas digitais, igualmente capazes de penetrar e exercer influência em diversas esferas da sociedade.
Essa condição decorre, em primeiro lugar, da própria escala e intensidade da vida digital. Conforme pesquisa realizada em abril de 2026 e divulgada pela CNN Brasil, os brasileiros permanecem, em média, 116 horas por semana conectados à internet. Considerando uma expectativa de vida de 76 anos, isso significa que o brasileiro médio consumiria 52 anos, 9 meses e 16 dias de sua vida na internet. Em comparação com o levantamento realizado em 2022, esse tempo aumentou em 1 ano, 6 meses e 3 dias.
Alguém poderia objetar que a intensidade da vida digital observada no Brasil é apenas uma manifestação particular de uma tendência geral, presente em diferentes países e associada à expansão mundial das novas tecnologias da informação e da comunicação (TICs). O que nos interessa, porém, é ressaltar como isso abre caminho para um uso tão disseminado de serviços digitais. Sem dúvida, a escala do mercado e a intensidade do uso da internet constituem vantagens importantes para as empresas que operam por meio de plataformas digitais. Mas esses fatores não são suficientes para explicar a particularidade brasileira. Sendo assim, defendemos que é preciso considerar também as condições sociais, econômicas e políticas sobre as quais esses modelos de negócios se difundem. Entre elas, destacamos a tendência à superexploração da força de trabalho (salários rebaixados, longas e intensas jornadas), a existência de um grande contingente de trabalhadores disponíveis (desempregados ou subempregados), a precariedade das condições de reprodução social urbana (acesso limitado ou inexistente a serviços básicos) e um Estado historicamente capturado por interesses privados (nacionais e estrangeiros). Reunidas, essas características diminuem, significativamente, os custos das plataformas digitais, ampliam sua capacidade de transferência de riscos para os trabalhadores e favorecem a incorporação de atividades e necessidades sociais aos circuitos mercantis.
O caso da Uber é bastante revelador: em entrevista igualmente concedida à CNN Brasil, em março de 2026, seu CEO, Dara Khosrowshahi, afirmou que o Brasil é o maior mercado da empresa no mundo em número de viagens, enquanto São Paulo ocupa, individualmente, a primeira posição entre as cidades nesse indicador. Em nossa perspectiva, esse dado não expressa apenas a dimensão do mercado brasileiro para uma empresa específica. Ele evidencia a capacidade de reprodução, em larga escala, de modelos de negócios baseados na articulação entre infraestruturas digitais, força de trabalho amplamente disponível e serviços urbanos precariamente oferecidos ou, simplesmente, não oferecidos. Quer dizer, o que há de mais “moderno” se alimenta do que há de mais “atrasado” no país, o que permite atualizar um argumento clássico da sociologia brasileira, defendido por autores como Francisco de Oliveira.
Cabe notar que esse caso paradigmático, que deu ensejo ao uso do termo “uberização”, assinala uma tendência que atravessa diferentes setores da economia brasileira. Transporte, hospedagem, alimentação, comércio, entretenimento etc. vêm sendo progressivamente reorganizados pela intermediação das plataformas digitais. Entretanto, a especificidade brasileira não está, evidentemente, na ocorrência de um fenômeno que, em última instância, encontra suas origens nos países centrais, mas nas condições sociais, territoriais e institucionais que catalisam sua expansão. Isto é, nas condições de um país que, em nossa opinião, vê surgir um novo padrão de reprodução do capital, que é simultaneamente agromineral, financeiro e plataformizado. Pois é justamente nessas esferas, da exportação de commodities, da valorização financeira e da expansão acelerada dos serviços digitais, que encontramos os setores e ramos que têm demonstrado maior capacidade de operar como eixos da acumulação de poder e riqueza “no país”, ainda que canalizando grande parte de seus rendimentos para fora dele. Então vejamos como esses três componentes do capitalismo brasileiro contemporâneo podem ser articulados na leitura de processos que resultam em transformações nas dinâmicas de produção social do espaço, particularmente nas dinâmicas imobiliárias.
Do rentismo ao neoextrativismo: expandindo as fronteiras da valorização imobiliária
Como demonstrado pelo geógrafo David Harvey, especialmente em “Os limites do capital”, a tendência à mercantilização da terra e dos elementos do ambiente construído constitui uma dimensão fundamental do capitalismo. A terra, aqui, está em uma situação bastante complexa: ela tem preço, mas não tem valor, ao menos no sentido rigoroso da economia política clássica, pois não é produto do trabalho humano. Seu preço deriva, portanto, da possibilidade de apropriação de rendas futuras por aqueles que detêm sua propriedade. Desse modo, quem controla a terra possui o direito de se apropriar dos rendimentos que ela é capaz de proporcionar, seja por meio da venda ou do aluguel. E é isso que chamamos de renda da terra.
Mas o ponto fundamental que desejamos sublinhar é que o preço da terra expressa, em grande medida, as oportunidades de capitalização dessa renda. Para simplificar, podemos dizer que o preço de um terreno corresponde não apenas aos usos que dele fazemos no presente, mas também às expectativas de rendimentos que sua propriedade poderá proporcionar no futuro. Quanto maiores forem essas expectativas, em razão, por exemplo, de sua localização, das possibilidades de construção, da demanda existente ou da perspectiva de valorização, maior tende a ser seu preço. Nesse sentido, a propriedade da terra apresenta uma relação estreita com o capital portador de juros e o capital fictício: tal como o preço de uma ação ou de um título indica a expectativa de rendimentos futuros, o preço da terra resulta da antecipação e capitalização das rendas que se espera obter dela. Em síntese, a propriedade fundiária constitui um direito sobre rendimentos futuros, cujo preço incorpora a expectativa de apropriação de uma riqueza que ainda será produzida. E um raciocínio semelhante pode ser feito levando em conta os elementos do ambiente construído, como imóveis e infraestruturas, desde que consideremos, nesse caso, que estamos diante de bens que foram socialmente produzidos, mas que estão em estreita relação com sua base fundiária.
Pois bem, a denominada financeirização torna essa lógica ainda mais complexa ao criar novos instrumentos e canais por intermédio dos quais as rendas fundiárias e imobiliárias podem ser antecipadas, capitalizadas, negociadas e convertidas em títulos. No caso brasileiro, isso ocorre, entre outros mecanismos, por meio dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), cujas cotas permitem a participação indireta na propriedade e na exploração econômica de imóveis e empreendimentos, e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que permitem transformar créditos imobiliários em títulos negociáveis. A financeirização resulta, portanto, na multiplicação das formas pelas quais a propriedade da terra e do ambiente construído pode funcionar como suporte para a criação e circulação de ativos financeiros.
Mas a plataformização acrescenta uma nova qualidade a esse processo. Ao oferecer instrumentos de intermediação, precificação, publicidade, avaliação e gestão de transações, as plataformas digitais ampliam as possibilidades de transformar imóveis em fontes de renda. No caso do Airbnb, com o qual iniciamos nossa argumentação, uma unidade habitacional (primeira ou segunda residência) deixa de ser considerada, exclusivamente, como lugar de moradia. Isso porque as próprias famílias são absorvidas por uma lógica rentista de administração de seus patrimônios. Em outras palavras, ao disponibilizar um imóvel, um quarto ou uma segunda residência em uma plataforma, o proprietário passa a considerar esse bem não apenas por seu valor de uso, mas também por sua capacidade de produzir um fluxo contínuo de receitas. Daí por diante, a propriedade imobiliária, por mais modesta que seja, passa a ser avaliada, cada vez mais, segundo critérios próximos aos utilizados para outros ativos, como rentabilidade, liquidez, expectativa de valorização etc. Ou seja, o proprietário se torna uma espécie de pequeno gestor de ativos imobiliários, calculando preços, períodos de ocupação, custos, rendimentos e estratégias de valorização. E é desse modo que a “financeirização das famílias” encontra na plataformização um vetor de difusão.
Devemos notar, no entanto, que essa transformação alcança, igualmente, as empresas e agentes responsáveis pela edificação de novos imóveis. Como se sabe, a incorporação imobiliária vem sendo atravessada, há décadas, por tendências de financeirização, seja pela participação de fundos de investimento, seja pela abertura de capital de algumas construtoras, seja pela utilização de instrumentos de securitização. No entanto, o que parece estar ocorrendo, mais recentemente, é a combinação dessas tendências com a expansão das plataformas digitais. Esse fenômeno pode ser observado na própria linguagem utilizada para comercializar determinados bens imobiliários. Estúdios, lofts e unidades compactas são frequentemente apresentados não como espaços destinados à habitação, mas como “oportunidades de investimento”. A publicidade enfatiza sua rentabilidade potencial, localização, facilidade de administração, demanda turística, possibilidade de aluguel de curta duração, entre outras possibilidades. O que está sendo vendido, portanto, não é uma moradia, e sim um ativo capaz de gerar renda.
É nesse contexto que parece estar emergindo uma nova fração do capital imobiliário, cuja atividade não se limita à incorporação e à venda de unidades. Trata-se de agentes não só financeirizados, mas especializados na aquisição, organização, administração e valorização de portfólios de ativos destinados à geração de renda. Ao invés de operar apenas segundo o modelo tradicional de produzir, vender e mesmo alugar imóveis, esses agentes podem combinar aquisição de propriedades, administração de unidades, exploração de aluguel de curta duração e utilização de diferentes plataformas para maximizar os rendimentos de seus ativos. Isto é, estamos diante da produção e da gestão profissional de portfólios imobiliários.
Há, no entanto, um terceiro aspecto que merece ser explorado. Se a financeirização cria novos canais para a valorização de ativos e a plataformização amplia as possibilidades de realização de rendas imobiliárias, é razoável considerar a hipótese de que, no Brasil do século XXI, parte dos capitais sobreacumulados nos setores primário-exportadores encontre no circuito imobiliário-financeiro novos espaços de valorização. Não se trata de afirmar que exista uma transferência automática ou generalizada de capitais do agronegócio, da mineração ou de outras atividades extrativistas para o setor imobiliário. Nossa hipótese é mais específica: em um contexto no qual atividades agrominerais e financeiras assumem posição estratégica na economia brasileira, parte das rendas e dos excedentes aí produzidos pode buscar novas oportunidades de valorização em ativos imobiliários. Não à toa, vemos surgir, em diferentes cidades do país, diversas modalidades de “urbanismos de luxo”, com seus resorts, condomínios de alto padrão, residências secundárias e complexos imobiliário-turísticos. O exemplo paradigmático, aqui, talvez seja o do “agroluxo”, presente em metrópoles como Goiânia.
Em nossa perspectiva, a produção desses novos espaços evidencia que a relação entre o neoextrativismo e a urbanização não se limita aos territórios diretamente ocupados por atividades primário-exportadoras, pois os capitais e as rendas associados à exploração da natureza podem alimentar circuitos imobiliários situados em outros territórios. Estaríamos, nesse caso, diante de uma compreensão ampliada do extrativismo, que não se restringe à extração direta de minerais, hidrocarbonetos, produtos agrícolas ou outros recursos destinados à exportação. Trata-se, ao mesmo tempo, da capacidade de capturar e transformar em renda atributos naturais e/ou socioespaciais como paisagens, praias, montanhas, florestas, amenidades climáticas e culturais, incorporando-os a novos circuitos de valorização.
Em resumo, analisadas conjuntamente, essas dinâmicas permitem identificar a presença articulada da dimensão financeira, que transforma a propriedade e a renda imobiliárias em ativos; da dimensão neoextrativista, que amplia os circuitos de valorização associados à apropriação de recursos naturais, inclusive por meio do que poderíamos chamar de captura de “rendas da paisagem”; e da dimensão plataformizada, que cria infraestruturas, práticas e mercados digitais. Isso posto, devemos dizer o seguinte: se tudo isso não é necessariamente passível de observação em Copacabana, fenômenos aparentemente isolados e independentes, como o boom do Airbnb em um bairro nobre do Rio de Janeiro, guardam estreita relação com o advento de um novo padrão de reprodução do capital (agromineral-financeiro-plataformizado) que está promovendo uma ampla reestruturação da ordem urbano-regional brasileira. Mas examinemos, por fim, um último tópico, relacionado à contradição entre a expansão do Airbnb e a promoção do direito à moradia.
A contradição entre a expansão do Airbnb e o direito à moradia
Pelo que foi dito até aqui, fica claro que a oferta crescente de imóveis destinados ao aluguel por temporada em plataformas como o Airbnb revela uma contradição central da dinâmica urbana: a mesma propriedade imobiliária pode ser mobilizada como local de moradia ou como ativo destinado à geração de renda. Cria-se, assim, um conflito entre diferentes usos sociais do espaço. O imóvel que poderia abrigar uma família durante meses ou anos é explorado por períodos curtos, especialmente de acordo com a demanda turística e com as expectativas de rentabilidade de seu proprietário. Logo, a questão não diz respeito à simples expansão de uma nova modalidade de hospedagem, mas à disputa entre diferentes formas de apropriação do espaço, que opõe a moradia como condição de reprodução social e a moradia como ativo financeiro. Isso porque, quando uma unidade residencial é destinada ao aluguel de curta duração, ela deixa de estar disponível, pelo menos potencialmente, para a locação de longa duração. E essa redução da oferta pode contribuir para pressionar os preços.
Ou seja, a capacidade de gerar rendas via plataformas digitais tende a determinar os preços dos imóveis, afetando, inclusive, os preços de venda. O que é tanto mais verdadeiro quando consideramos o fenômeno da profissionalização dos anfitriões. O modelo inicialmente associado ao compartilhamento ocasional de um quarto ou de uma residência não corresponde à estrutura atual desse mercado, pois, como já sugerimos, uma parcela significativa dos anúncios está vinculada a agentes que administram múltiplas unidades, atribuindo a essa atividade o caráter de uma operação empresarial de gestão de ativos imobiliários.
Dessa maneira, a tensão entre a expansão do Airbnb e o direito à moradia deve ser compreendida como uma manifestação atualizada de uma contradição mais geral da produção capitalista do espaço. Como é notório, a cidade é, simultaneamente, condição de reprodução social e suporte material para a acumulação do capital. Em tese, ela precisa oferecer moradia, transporte, infraestrutura, serviços e equipamentos para aqueles que vivem e trabalham nela. Mas, ao mesmo tempo, seus terrenos, edifícios, paisagens, localizações e infraestruturas são continuamente submetidos a estratégias de valorização. Portanto, a contradição entre esses dois atributos não é nova. Ela foi classicamente enunciada, pela teoria urbana crítica, como uma contradição entre o valor de uso e o valor de troca da cidade. Assim, o que há de novo é a multiplicação dos mecanismos capazes de transformar a cidade e seus elementos não só em “suporte” da acumulação, mas em “objeto” da acumulação. E, nesse sentido, a “airbnbização” dos imóveis residenciais deve ser entendida como expressão radicalizada da subordinação dos espaços destinados à reprodução da vida às necessidades de valorização econômica. Diante disso, defendemos que é necessário construir alternativas capazes de limitar a incidência das plataformas digitais sobre o direito à moradia e, mais amplamente, sobre o direito à cidade.
*Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro é professor titular do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR) da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e coordenador nacional da rede do INCT Observatório das Metrópoles.
**Nelson Diniz é professor do Departamento de Geografia (Licenciatura e Educação Básica) do Colégio Pedro II e pesquisador do INCT Observatório das Metrópoles Núcleo Rio de Janeiro.
***Este é um artigo de opinião e não necessariamente representa a linha editorial do Brasil do Fato.
