Desde el 1er de julio, propietarios e inquilinos viven expectativas diferentes respecto a la nueva ley que entró en vigor reformulando los alquileres en Argentina. La ley 27.551 tuvo un impacto positivo entre los inquilinos – sólo en la ciudad de Buenos Aires, alrededor del 40% de las personas alquila, según datos de organizaciones y de una encuesta del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) realizada en 2019.
Desde el inicio de la cuarentena, el avance de los meses se reflejó en un aumento de la dificultad de pagar el alquiler. Una encuesta realizada por Inquilinos Agrupados revela que, en todo el país, el 49% de los inquilinos no pudo pagar el alquiler de junio y que el 67% de la población está endeudada o recibe ayuda familiar para cubrir sus costos de vida.
Frente a un mercado inmobiliario dolarizado en un país con una profunda inflación y una creciente población en situación de calle o en viviendas precarias, la emergencia habitacional levanta la cuestión: ¿cómo el acceso a la vivienda impacta el habitar la ciudad?
Mejores condiciones para alquilar
Los principales puntos que la nueva ley establece responden a una serie de cuestiones que representaban incertidumbre e inseguridad al inquilino: el aumento del contrato a tres años – hasta entonces, eran dos –; el depósito de garantía exigido al inquilino se limita al valor equivalente al primer mes de alquiler; y el índice de actualización del valor del alquiler, ahora ajustado una vez al año considerando la inflación y la variación salarial.
Este último punto es particularmente importante en un país con tanta inflación como Argentina. Desde la década de 1970, el mercado inmobiliario se dolarizó en el país. Las ventas de inmuebles se realizan en la moneda extranjera y, muchas veces, el depósito para alquileres también se exige en dólar.
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"Los propietarios están acostumbrados a tener una rentabilidad de 1% en promedio. Hoy, la rentabilidad cayó notablemente en dólares, que es el parámetro en Argentina, y está en 0,2%", afirma el corredor inmobiliario Claudio Faiman, que, hace 40 años, trabaja en la zona de Once, tradicional barrio de la capital de Buenos Aires que concentra una gran población migrante, comercios populares y ambulantes. "Culturalmente, el dueño de la propiedad entiende que puede y debe imponer las condiciones al locatario. Que haya una ley con esas características, con clausulas interesantes a los arrendatarios, de alguna manera modifica esa correlación y percepción del vínculo entre las partes."
Aunque la relación entre inquilinos y propietarios tenga mejoras, la exclusión se da en diferente niveles, e incluye la dificultad de migrantes de acceso al empleo, de beneficios sociales y de atravesar la propia burocracia de alquiler de inmuebles; la cultura acerca de la propiedad privada, que concede poder de decisión y palabra final del propietario en detrimento de los intereses de los inquilinos; y la escasez de programas y beneficios para el acceso a la vivienda y al pago de alquileres, que, normalmente, consumen más del 40% del promedio de los salarios en la ciudad de Buenos Aires.
Acceso a la vivienda
Desde la crisis económica de 2001 en Argentina, el país sufre un problema habitacional crónico. El desempleo, la exclusión espacial en términos de vivienda y transporte, que aparta y aglomera en determinados barrios la población de recursos más bajos, son agravantes. El Observatorio del Derecho a la Ciudad apunta que, en los años posteriores a 2001, indicadores económicos oscilaban entre períodos mejores o peores, pero los relacionados al derecho a la vivienda digna "tuvieron un comportamiento lineal negativo hasta el presente". El director del Observatorio, Jonatan Baldiviezo, resalta que una crisis económica y sanitaria nunca estuvieron atadas, como ahora, a una crisis habitacional. "Los sectores populares son los que más sufren con la pandemia, por carecer de una vivienda adecuada y de servicios públicos", apunta.
Entre las posibles medidas a ser discutidas para enfrentar la emergencia habitacional, Baldiviezo menciona algunas: "Es necesario implementar políticas para regular las economías de las ciudad. Por ejemplo, la captación de recursos generados en el cambio de normas o inversiones estatales", dice.
Un censo popular realizado en 2019 indicó que, solo en capital, había por lo menos 7.251 personas en situación de calle. La emergencia habitacional es reforzada por la falta o ineficacia de políticas direccionadas al acceso a la vivienda. Es el caso del programa de subsidio para familias con problemas habitacionales, de la capital argentina.
Desde agosto sin trabajo, Marcela Guzmán buscó en el programa un apoyo para alquilar un lugar para vivir. "No recibí ayuda. El alquiler debe ser directamente con un propietario, o con una pensión que emita comprobante. Casi ninguna lo hace. Fui con mi hija en los brazos, diciendo que no tenía lugar para dormir aquella noche, y me dieron un folleto con los requisitos. En situaciones de vulnerabilidad, no actúan rápido", cuenta Marcela.
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La burocracia es uno de los mayores impedimentos para acceder a los programas del gobierno, como el caso citado. Además, muchos subsidios, como el propio Ingreso Familiar de Emergencia (IFE), lanzado específicamente en el contexto de la pandemia, exigen nacionalidad argentina o un tiempo mínimo de residencia que suele ser de dos o tres años.
Esas brechas arrojan luz sobre otra faceta del déficit habitacional que afecta a tantas ciudades latinoamericanas: quienes no pueden pagar por un inmueble o construir es condenado a las calles, a ocupar o moverse a las periferias y zonas distantes de los grandes centros.
Construcciones cooperativas, viviendo autogestionada
Actualmente, alrededor del 9% de los inmuebles residenciales se encuentran vacíos en Buenos Aires, lo que representa más de 138 mil unidades. Ese número puede incrementarse frente a la pandemia y la nueva ley de alquileres. Según Faiman, la rentabilidad de 0,2% con los alquileres y los nuevos términos estipulados por la ley lleva a muchos propietarios a preferir tener el inmueble vacío. "Salvo los que tengan la necesidad urgente y que no puedan pagar los gastos fijos. Va a ser difícil después de la pandemia: la brecha entre la oferta y la posibilidad de acceso va a crecer", prevé.
La vivienda como autogestión surge como contrapunto a esas persistentes problemáticas de déficit habitacional. Así surgió el Movimiento de Ocupantes e Inquilinos (MOI), en Buenos Aires, en el contexto de las ocupaciones de los edificios vacíos en la ciudad, post-2001. Néstor Jeifetz, presidente de la Federación de Cooperativas Autogestionarias de MOI, destaca la materialización del derecho a la radicación al poner el patrimonio en función de las necesidades de la población, y no de los negocios inmobiliarios.
"Entendemos la autogestión como una concepción para construir otra sociedad", señala. "Luchamos para construir una alternativa y ser parte de la construcción de una lógica anticapitalista. Nuestra unidad de producción es autogestionada, sin ganancias, con el apoyo de las cooperativas de viviendas y ayuda mutua. Esos procesos implican en la construcción del sujeto."
En este sentido, las construcciones cooperativas también son antagónicas a la lógica de las viviendas sociales, lo que Jeifetz llama de "cajitas chicas y feas".
"Son producto de las empresas. Te inscribes en un papel, esperando que un día te llamen, totalmente ajeno a los procesos. En la autogestión, es como gestar a tu hijo. Y uno ama a lo que gesta."
Las organizaciones por la vivienda autogestionada ahora impulsan un proyecto para una ley nacional del habitat, que incluye, entre otros puntos, el derecho a la belleza. "Parece una tontería, pero hay un correlato con la lógica morfológica, espacial y dimensional de la producción empresarial", afirma Jeifetz.
La participación colectiva desde el diseño de los proyectos hasta la conclusión de las construcciones reflejan una otra noción de vivir y habitar la ciudad. La ley abarcaría ese tipo de iniciativa en todo el territorio nacional.
