A revisão do Plano Diretor de Porto Alegre está em andamento. As discussões não terminaram. Há avanços e recuos. O caso Zaffari, no bairro Praia de Belas, com um dos prédios com 130 metros de altura, está em banho maria, um vai e vem interminável, embora já esteja aprovado. A revisão do plano continua objeto de debates entre os membros do Conselho Diretor do Plano de Porto Alegre e deve ir para a Câmara Municipal de Vereadores em agosto.
O plano é fundamental para o uso e ocupação do solo urbano. Há previsão de que vão permitir que a sociedade, em todos os segmentos, participe dos processos. A esperança é de que seja democrático, diz o ex-vereador do PT Adeli Sell, um dos políticos mais “enfronhados” na questão.
O conselheiro Felisberto Seabra Luisi, um dos que combate a proliferação de prédios descomunais na Capital, inclusive os do caso Zaffari, acha que a sociedade poderá impor regras mais humanas e menos catastróficas para o ambiente da cidade. Ele é contra o mantra de que a revisão permitirá que a cidade se adapte às novas demandas e desafios, como o crescimento populacional, as mudanças climáticas e as transformações socioeconômicas.
O Secretário do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade e Coordenador-Geral do Escritório de Reconstrução e Adaptação Climática de Porto Alegre, Germano Bremm, por sua vez, garante que a revisão deve ser um processo participativo, envolvendo a população nos debates e tomadas de decisões sobre o futuro da cidade.
Enquanto Porto Alegre enfrenta novos problemas com cheias e alagamentos neste ano, em razão de cortes de árvores e desmatamento irregular e contínuo para construção de prédios, além da falta de obras competentes, a revisão do Plano Diretor poderá garantir que a cidade cresça de forma sustentável, justa a menos problemática. Haverá a disponibilização de canais oficiais na Câmara e Prefeitura Municipal de Porto Alegre para que a população possa enviar suas contribuições. Adeli Sell só espera que os canais funcionem e não sejam apenas propaganda e meros anúncios pouco efetivos.
Processo
O processo de revisão contou com mais de 280 encontros e diversas atividades com a população, o que garantiu um amplo acolhimento de demandas, segundo Bremm. A fase de debates precede as próximas etapas do cronograma do Plano Diretor. A minuta da lei está prevista para ser apresentada durante o mês de julho, seguida de audiência pública final em agosto, antes do projeto ser encaminhado à Câmara de Vereadores.
Entre as ideias apresentadas é o modelo de zoneamento proposto para a cidade, estruturado em 16 Zonas de Ordenamento Territorial (ZOTs). “Este novo modelo de zoneamento, detalhado no Plano Diretor e na Lei de Uso e Ocupação do Solo, passa a ser uma ferramenta para garantir um crescimento organizado, sustentável e eficiente. O objetivo é criar um ambiente mais atrativo para investimentos e melhor qualidade de vida para os cidadãos”, afirmou o secretário.
Nas discussões, os técnicos detalharam como a segmentação busca equilibrar as diferentes realidades urbanas, desde áreas residenciais até zonas de poder econômico, proporcionando clareza para o licenciamento urbanístico. Além do zoneamento, as reuniões vêm abordando quatro sistemas estruturantes: ecológico; espaços abertos; estrutura e infraestrutura urbana; e socioeconômico. Estes elementos orientarão as intervenções estratégicas no território.
Centro
O Centro Histórico de Porto Alegre poderá ter novos prédios com até 130 metros de altura em algumas ruas e avenidas. É o que define a regulamentação do Plano Diretor do Centro, que se tornou lei na virada do ano de 2021 para 2022, mas cujo decreto definindo a altura máxima das novas construções foi publicado somente no dia 9 de maio deste ano, três anos e quatro meses depois da lei.
Antes disso, os pedidos eram analisados “caso a caso”, conforme a demanda do empreendedor. De acordo com a prefeitura, neste período 42 projetos foram enquadrados nas novas regras para construir no bairro. Agora os limites de altura estão definidos no Anexo I do Decreto Nº 23.270/2025, que regulamenta a Lei Nº 930/2021.
A altura máxima estabelecida pelo Plano Diretor atual para prédios em Porto Alegre, até então, era de 52 metros (18 andares). Além da altura, outras regras também foram flexibilizadas – por exemplo, não será preciso deixar um espaço entre a construção e o limite do terreno em relação à calçada frontal e as laterais. O empreendedor também terá desconto e até isenção ao adquirir índices construtivos para ampliar a construção. A prefeitura trata as medidas como incentivos, com a intenção de atrair investidores para o bairro que é berço da Capital.
A nova altura permitida não será padrão em todo o Centro. Nos quarteirões da face oeste, mais próximos da Usina do Gasômetro, os prédios poderão chegar a 60 metros, equivalente a cerca de 20 andares. Perto das avenidas Borges de Medeiros e Salgado Filho e das ruas Duque de Caxias, Independência e dos Andradas (da Santa Casa até a Praça da Alfândega), os prédios poderão ter de 75 metros a 90 metros.
As maiores alturas estarão em quarteirões no entorno das avenidas Mauá e Siqueira Campos, com 100 metros, e das avenidas Júlio de Castilhos e Voluntários da Pátria, com o máximo de 130 metros de altura. O prédio mais alto de Porto Alegre fica no Centro – projetado na década de 1950, o Edifício Santa Cruz, na Rua da Praia, tem 107 metros de altura e 34 andares.
Para aderir ao Programa de Reabilitação do Centro Histórico de Porto Alegre (que foi apresentado na época como Plano Diretor do Centro) é preciso formalizar o pedido no processo de licenciamento do empreendimento. É possível pedir adesão para projetos já em tramitação. O enquadramento é permitido para novas construções ou a reforma de estruturas já existentes.
Assim como prevê a lei nº 930/2021, para se enquadrar no programa e ter acesso aos incentivos urbanísticos, é preciso cumprir com ao menos quatro de oito ações propostas pelo poder público relacionadas à qualificação do edifício, da fachada, da calçada, destinação para moradia social, medidas de segurança, cobertura verde ou alguma outra ação de sustentabilidade, como o reuso da água da chuva. A emissão do habite-se ficará condicionada à apresentação da documentação que comprove o atendimento das ações.
Zaffari
O projeto dos prédios do Zaffari na Praia de Belas, em Porto Alegre, ainda está em fase de licenciamento na prefeitura, mas já foi aprovado pelo Conselho do Plano Diretor. O empreendimento prevê a construção de cinco torres, incluindo uma com 130 metros de altura, o que ultrapassa o limite estabelecido pelo Plano Diretor. O projeto inclui uso misto, com apartamentos, serviços, espaços comerciais e um supermercado como atividade âncora. Novas polêmicas estão previstas. Moradores ainda discutem o assunto na Justiça.
Detalhes:
• Projeto: O projeto inclui cinco torres, sendo uma com 130 metros de altura, duas com 100 metros e outras duas com 85 e 61 metros.
• Localização: O terreno está localizado ao lado do Shopping Praia de Belas, na área onde antes funcionava a Fundação para o Desenvolvimento de Recursos Humanos (FDRH).
• Uso Misto: O empreendimento terá uso misto, com apartamentos, áreas comerciais e de serviço, além de um supermercado.
• Aprovação: O Conselho do Plano Diretor já aprovou o projeto, mas ele ainda precisa passar por outras etapas de licenciamento e discussões na prefeitura.
• Polêmica: A altura da torre de 130 metros gerou polêmica, pois ultrapassa o limite de 52 metros estabelecido pelo Plano Diretor para a região.
• Próximos Passos: Após a aprovação do Conselho, o projeto ainda precisa passar pela análise e aprovação do projeto arquitetônico, que tem um prazo de até 18 meses para ser apresentado.
Limites
A altura de 130 metros para prédios no Centro Histórico equivale a cerca de 35 a 40 andares. Anteriormente, o limite era de 33 metros. A revisão do Plano Diretor, que inclui essa mudança, também visa atrair investimentos para a região e permitir a construção de edifícios mais altos, desde que atendam a critérios de paisagem, habitabilidade e não comprometam o patrimônio cultural.
Para a altura de 130 metros em algumas áreas os critérios são os seguintes: a construção de prédios mais altos está sujeita a preservação da paisagem, garantia de insolação, iluminação e ventilação adequadas, além de não prejudicar o patrimônio cultural da área. Há também um programa de reabilitação do Centro Histórico, além do que já está sendo feito, e que busca revitalizar a área com novos empreendimentos
O potencial construtivo prevê maiores liberações, ou seja, a área que pode ser construída em cada terreno, a isenção do pagamento para construir além do limite preestabelecido para a área junto às avenidas Mauá, Júlio de Castilhos e Voluntários da Pátria.
O programa também permite que investidores em áreas de maior potencial construtivo possam adquirir esse direito em outras regiões. Os recursos arrecadados com a compra de potencial construtivo podem ser utilizados para melhorias em praças e espaços públicos do Centro Histórico.
* Jornalista
*Este é um artigo de opinião e não necessariamente representa a linha editorial do Brasil de Fato.
