A proposta de verticalização e adensamento da região central de Belo Horizonte, prevista no Projeto de Lei (PL) 574/2025, tem gerado forte debate entre especialistas, movimentos sociais e parlamentares. O texto cria a chamada Operação Urbana Simplificada (OUS) Regeneração dos Bairros do Centro e prevê incentivos para novos empreendimentos imobiliários, com prédios mais altos e benefícios fiscais para construtoras.
Embora o objetivo declarado pela prefeitura seja reocupar o centro, ampliar a oferta de moradia e estimular investimentos, críticos apontam que a medida pode provocar aumento dos preços, pressão imobiliária e impactos diretos nos bairros vizinhos.
Entre as áreas que podem sentir mais fortemente essas mudanças estão Lagoinha, Floresta, Concórdia, Carlos Prates e Bonfim, incluídos parcial ou totalmente na área da operação.
Pressão imobiliária e risco de expulsão
Para movimentos populares que acompanham o tema, o principal temor é o impacto da valorização imobiliária sobre moradores de baixa renda.
Segundo Edneia de Souza, dirigente do Movimento Nacional de Luta Pela Moradia (MNLM), o aumento no preço da terra e dos aluguéis pode tornar inviável a permanência de moradores antigos nesses bairros.
“Hoje já existem aluguéis em favelas que chegam a R$ 1 mil ou R$ 1,2 mil. Em áreas que passarem por esse processo de valorização, viver ali pode se tornar impossível”, afirma.
Ela alerta que o projeto pode aprofundar processos de gentrificação, fenômeno em que a valorização urbana leva à substituição de moradores de baixa renda por populações com maior poder aquisitivo. Para Souza, o impacto pode atingir inclusive áreas classificadas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), destinadas à moradia popular.
Outro ponto levantado por movimentos populares é o risco de deslocamento de comunidades tradicionais e territórios culturais. No bairro Concórdia, por exemplo, lideranças destacam a presença histórica de terreiros e comunidades ligadas às religiões de matriz africana.
“Existe uma história e uma construção cultural nesses territórios. A chegada de grandes empreendimentos e de uma nova população pode gerar conflitos e pressionar essas comunidades a sair”, afirma.
Infraestrutura
Na Câmara Municipal, a vereadora Luiza Dulci (PT) também aponta riscos urbanísticos na ampliação da verticalização.
Segundo ela, bairros próximos ao centro têm características muito diferentes da região central, com infraestrutura menos preparada para receber um grande aumento populacional.
“As ruas são mais estreitas, há menos transporte público, menos equipamentos públicos e menos infraestrutura urbana. O adensamento pode gerar trânsito, sobrecarga de serviços de água e esgoto e pressão sobre escolas e unidades de saúde”, afirma.
De acordo com a parlamentar, o Plano Diretor da cidade estabelece limites de adensamento baseados na capacidade de suporte de cada região. Para ela, a proposta do Executivo ignora esses cálculos.
Outro ponto criticado é a concessão de benefícios fiscais ao setor imobiliário, como isenções da outorga onerosa, instrumento pelo qual construtoras pagam ao município para construir acima do limite permitido.
Segundo Dulci, a renúncia desses recursos pode reduzir investimentos públicos em infraestrutura e habitação social.
“Esses recursos poderiam financiar a produção pública de moradia e melhorias urbanas em outras partes da cidade”, afirma.
Existe, neste sentido, segundo ela, o risco de que a valorização imobiliária nessas áreas provoque um deslocamento gradual da população para a Região Metropolitana.
“A prefeitura tem, inclusive, apresentado como justificativa e objetivo do projeto a valorização do preço da terra nesses bairros. Isso é absolutamente contraditório com o Plano Diretor e com todo princípio de uma política urbana democrática e inclusiva, que deve buscar controlar o preço da terra. A valorização fundiária, via de regra, leva à elevação dos preços e expulsão das pessoas de menor renda”, reforça.
Para ela, qualquer intervenção nesses bairros e no centro deve garantir uma quota mínima de produção de Habitação de Interesse Social nos empreendimentos incentivados, a existência de um controle da destinação desses imóveis para pessoas de baixa renda e de unidades com aluguel social, por exemplo.
Falta de estudos técnicos
Especialistas em urbanismo também questionam a ausência de estudos detalhados que orientem as mudanças propostas. Para o professor da Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Daniel Medeiros de Freitas, o impacto da verticalização depende da capacidade de cada território de absorver novas construções.
Ele compara o efeito a um ‘soco em uma luta de boxe’, em que a mesma força pode causar danos diferentes dependendo de quem recebe o impacto.
“O mesmo fator gerador [verticalização] pode causar pouco impacto em uma área e muito impacto em outra que tenha menor capacidade de suporte”, explica.
Segundo ele, propostas desse tipo deveriam partir de um plano urbanístico detalhado, com estudos de impacto e participação de equipes técnicas da prefeitura e da sociedade civil, algo que o PL não tem.
“Acho que a gente nem podia chamar de operação urbana, porque pela própria lei de Belo Horizonte toda operação urbana precisa ter um plano urbanístico detalhado, entre outras tantas exigências. E essa proposta não tem”, critica.
“Eu acho que a lei é para todos. Não podemos abrir uma exceção para um plano só porque ele é prioridade do prefeito. A mesma coisa para valorização imobiliária. A gente tem como calcular e estudar esse tipo de impacto. Mas isso leva tempo e precisa de dados”, continua.
Freitas também alerta para riscos ao patrimônio histórico em bairros tradicionais da região, como Lagoinha, Floresta e Concórdia. De acordo com ele, a proposta não apresenta mecanismos claros de proteção para áreas com imóveis históricos ou em processo de tombamento.
“A longo prazo, o centro pode perder uma característica que eu acho que é muito especial e que já foi identificada pela prefeitura em vários programas, entre eles o programa Centro para Todos. A especificidade é que o centro é diversificado e complexo. Por isso ele abriga tantas pessoas, tantas atividades, tantos perfis socioeconômicos. E por isso também ele é tão frequentado por pessoas da Região Metropolitana de Belo Horizonte e pessoas do Brasil inteiro”, explica.
Adensamento
Para ele, o PL pode gerar um tipo de adensamento sem controle e sem parâmetro, que consequentemente gera uma pressão direta nos bairros, principalmente os que estão incluídos de maneira “irresponsável” dentro da área da proposta.
“A prefeitura não apresentou nenhum estudo ou o porquê da inclusão desses bairros. As evidências que eu tenho, estudando mercado imobiliário, mostram que são bairros que coincidem com uma dificuldade de ação do mercado imobiliário, principalmente um mercado imobiliário específico de classe média e classe média alta. É claramente uma operação para destravar áreas para ação desse tipo de mercado e não para requalificar esses bairros”, alerta.
Segundo Freitas, toda política urbana precisa, por lei, ser orientada por princípios de diretrizes estabelecidos pelo plano diretor e pelo estatuto da cidade. Diante disso, o professor lembra que a própria prefeitura tem bons exemplos de quais seriam as condições para um projeto desse beneficiar a cidade como um todo.
“A prefeitura soube fazer alguns planos urbanísticos bem detalhados e equilibrados e que, principalmente, passaram por um controle social e por instâncias de participação que o PL atual simplesmente ignora. Ou seja, a prefeitura sabe fazer. Eu acho que, neste momento, ela não quer fazer do jeito correto”, pondera.
Debate cresce na cidade
O projeto segue em discussão na Câmara Municipal, atualmente analisado por comissões conjuntas. A possibilidade é que o texto seja votado ainda este mês, em 1º turno, em uma sessão extraordinária.
Enquanto o debate legislativo avança, movimentos populares, pesquisadores e mandatos parlamentares têm promovido encontros e debates públicos para discutir os impactos da proposta.
Segundo Luiza Dulci, cresce na cidade uma avaliação crítica sobre o projeto, especialmente em relação à ausência de garantias de moradia popular e à ampliação de benefícios ao mercado imobiliário.
Entre as mudanças propostas por ela, estão emendas que buscam garantir cotas mínimas de habitação de interesse social nos novos empreendimentos e exigir contrapartidas para melhoria da infraestrutura urbana.
“Qualquer intervenção nesses bairros precisa partir do princípio de melhorar sem expulsar”, afirma a vereadora.
Outro lado
Procurada pela reportagem, a Secretaria Municipal de Política Urbana informou que “o projeto de lei foi aprimorado por meio de emenda substitutiva construída a partir de um amplo processo de escuta ativa com moradores, lideranças comunitárias, especialistas, movimentos sociais e representantes do setor produtivo”.
O texto substitutivo já apresentado à Câmara, segundo o Executivo, “reconhece a complexidade social, cultural e urbana da região central de Belo Horizonte e representa um avanço em relação ao texto original, ao integrar de forma mais consistente a requalificação urbana com políticas de inclusão social e estratégias voltadas à permanência da população residente”.
A proposta tem eixos que criam instrumentos como o Fundo da OUS e o Aporte para Moradia de Interesse Social (AMIS), que, na avaliação da PBH, garantem a redistribuição de parte da valorização imobiliária para habitação de interesse social e melhorias urbanas.
