Tarson Nuñez*
O debate sobre o Plano Diretor de Porto Alegre vem sendo realizado de uma forma superficial, truncada e pouco democrática. Isso faz com que decisões fundamentais para o futuro de nossa cidade estejam sendo tomadas sem que a sociedade tenha, de fato, a possibilidade real de opinar. Mas para além dessas questões de método, que são fundamentais, seria importante também refletir sobre as ideias que estão por trás da proposta que a prefeitura está conseguindo impor aos cidadãos de Porto Alegre. Isto porque quando se analisa com cuidado as ideias que orientam a proposta do prefeito Melo, é possível constatar que elas não têm de fato consistência nem fundamento.
Toda a argumentação dos defensores do plano tem como pressuposto explícito a ideia de que é a lógica do mercado que pode propiciar os melhores resultados todos os cidadãos. Isto fica explícito tanto no próprio projeto como na argumentação dos gestores municipais e dos grupos econômicos que o apoiam. A ideia geral que norteia o plano é a de que é o mercado que pode garantir uma alocação mais racional e eficiente dos recursos para o desenvolvimento da cidade. Neste contexto o papel do setor público seria33 apenas de deixar o caminho aberto para as decisões dos empresários privados e assim teremos uma cidade melhor.
No entanto, estes pressupostos teóricos não resistem a um confronto com a realidade. Uma análise mais criteriosa, baseada em evidências, muito facilmente nos mostra que este tipo de conceito não se sustenta em fatos, mas sim em pura ideologia. Não é preciso fazer muito esforço para ser capaz de mostrar vários exemplos bem concretos de que na verdade o mercado é incapaz de solucionar os problemas urbanos. Mais do que isto, é possível demonstrar que boa parte dos problemas urbanos em nossa cidade são causados exatamente pela dinâmica dos mercados.
Podemos começar pelo tema da habitação. O direito à moradia é um dos mais básicos direitos dos moradores das cidades, consagrado no Artigo 15 da Declaração Universal dos Direitos Humanos. Mas no caso do Brasil, e também no caso de Porto Alegre, a área da habitação é uma das áreas onde predomina a lógica do mercado. De modo geral este é um setor muito pouco regulado pelo Estado. As ações do governo em termos de construção de moradia se limitam a cobrir, através de políticas como o Minha Casa Minha Vida, o atendimento àqueles setores de renda mais baixa, construindo habitações populares.
O Estado, portanto, apenas complementa as atividades do mercado privado, que é quem de fato domina todas as etapas do processo de produção de moradias para a maioria da população. Quem constrói e vende a maior parte das moradias são empresas particulares. O acesso à casa própria depende quase que exclusivamente do mercado privado. Se fossem corretas as teses de que o mercado é a forma mais eficiente de alocar os recursos da sociedade, proporcionando os melhores resultados, o setor da habitação deveria, portanto, apresentar um quadro de equilíbrio. A oferta de moradia deveria dar conta da demanda existente por novas casas.
Mas a realidade que vivemos é muito distinta. Segundo os dados do Censo de 2022, o número de domicílios particulares permanentes existentes na cidade é de 686.414 unidades. Destes 558.151 estão ocupados, 101.012 vagos e 27.250 em uso ocasional. Em porcentagem, isso significa que 14,7% dos domicílios estão totalmente desocupados e 4% são ocupados ocasionalmente. Em outras palavras, temos quase um em cada cinco domicílios disponíveis desocupados.
Ao mesmo tempo os dados do Censo apontam também a existência de um déficit habitacional significativo. Déficit habitacional é a soma do total de pessoas que não tem onde morar, moram em situação precária ou gastam a maior parte da sua renda com aluguel. Pois os números mostram que em 2022 o déficit habitacional na região metropolitana de Porto Alegre é de cerca de 90 mil moradias. Em outras palavras, existem mais domicílios vazios na cidade do que o número total de pessoas que necessitam de um lugar para morar.
Isto porque o mercado, por definição, tem por objetivo a maximização dos lucros, e isto só pode ser obtido vendendo imóveis para quem tem dinheiro para pagar, e não para quem precisa. Por conta disso o mercado imobiliário se concentra nos bairros mais afluentes. Segundo um levantamento do Sindicato das Empresas da Construção Civil (Sinduscon) realizado em setembro de 2025, 96% das unidades lançadas nos doze meses prévios àquela data se concentravam em bairros de renda mais alta (Petrópolis, Rio Branco, Bela Vista, Moinhos de Vento, Tristeza, Boa Vista, Menino Deus, Auxiliadora e Centro). Segundo matéria do site G1 do dia 7 de março, a oferta de imóveis de luxo, com valor maior do que R$ 2 milhões, cresceu mais de 70% entre 2019 e 2025 em Porto Alegre.
O mercado, portanto, tende a produzir moradia cara que é vendida para quem já tem moradia. Mas a lógica do mercado tem também outras dinâmicas, igualmente perversas. Em muitos casos a aquisição de imóveis hoje em dia não tem mais por objetivo a moradia, mas se constitui em uma estratégia de valorização patrimonial. Seja pelo uso do imóvel para a geração de renda (através da locação direta ou de aplicativos digitais), seja pela sua incorporação enquanto ativos financeiros como parte de fundos imobiliários. Fundos Imobiliários (FIIs) são veículos de investimento coletivo que reúnem recursos para aplicar em empreendimentos imobiliários, como shoppings, galpões e edifícios, permitindo que investidores recebam aluguéis mensais isentos de IR (para pessoas físicas) e negociem cotas na Bolsa de Valores. Neste caso os imóveis, mesmo vazios, passam a gerar renda financeira para os seus proprietários. Do ponto de vista do mercado este é um resultado virtuoso, que demonstra eficiência. Já do ponto de vista dos cidadãos o acesso ao direito à moradia fica longe de ser atendido. Os imóveis deixam de ser moradia para se tornar um ativo financeiro.
Por fim não se pode esquecer também que a compra de imóveis é uma das principais estratégias quando se trata de lavagem de dinheiro obtido ilegalmente. O mercado, por definição, opera na lógica de valorização do capital, independente da natureza dos recursos envolvidos. E hoje em dia cada vez mais os ganhos obtidos em atividades ilícitas vêm sendo reciclados através da compra e negociação de imóveis. Em outras palavras, o mercado imobiliário é também um instrumento que favorece ações delituosas. Mais uma vez, uma dinâmica eficiente do ponto de vista de mercado, que gera lucro para as partes envolvidas, não favorece os interesses dos cidadãos comuns.
Além disso uma parte significativa do contingente da população que não tem acesso à casa própria é obrigado a alugar a moradia. Segundo dados da PNAD, 23% dos domicílios hoje em Porto Alegre são alugados. E neste caso também temos um mercado praticamente sem regulação. A relação entre os locatários e os proprietários é tida como uma transação particular, estritamente mercantil, sobre a qual o poder público não tem nenhum poder ou influência. Outro mercado quase sem regulação. O resultado são aluguéis caros e pouca proteção aos locatários, que sofrem uma pressão crescente em termos de custos. Numa cidade onde, segundo o IBGE, a renda média dos responsáveis pelos domicílios é de R$ 5.383, a locação de um apartamento de dois quartos no centro histórico da cidade com 61 metros quadrados pode chegar a R$ 2.500. Uma família média, portanto, tende a consumir quase metade da sua renda em aluguel. Em bairros mais afluentes o preço é ainda mais caro.
Isto leva a um outro paradoxo do mercado. Segundo a teoria neoclássica a existência de uma oferta excessiva deveria resultar em uma queda dos preços dos aluguéis. Afinal temos mais de 100 mil imóveis desocupados. No entanto, os preços dos aluguéis seguem subindo, muitas vezes acima da inflação. A lógica real do mercado, portanto, também contraria as próprias teorias da economia liberal. A oferta excessiva não reduz os preços, que seguem altos, uma vez que existe uma assimetria de poder econômico entre os atores envolvidos. Quem tem um imóvel, mas especialmente quem tem muitos imóveis, pode escolher se aluga ou não. Mas as pessoas precisam de moradia precisam pagar o preço exigido pelos proprietários, que é o preço estabelecido pelo mercado.
O fato é que, sendo a moradia um setor em que quase não existe regulação estatal, o resultado é uma cidade onde temos muita gente sem casa e muita casa sem gente. Temos, ao mesmo tempo, 100 mil imóveis ociosos e 90 mil pessoas necessitando moradia. Mas o mercado segue prosperando. Segundo o Panorama do Mercado Imobiliário do Sinduscon, em janeiro de 2026 foram vendidas em Porto Alegre 347 unidades com um valor de R$ 391 milhões. O mercado funciona de forma eficiente para os atores envolvidos (construtoras, incorporadoras, imobiliárias), apenas não garante o direito à moradia para todos.
Outro tema bem concreto relativo aos problemas vividos na cidade diz respeito à dinâmica de ocupação do território. Um dos grandes dramas recentes de Porto Alegre está relacionado com o esvaziamento do centro da cidade. Esta região, que até as últimas décadas do século passado era o coração comercial e cultural da cidade, vem se tornando cada vez mais um território vazio, desocupado. Apenas na rua dos Andradas, segundo um levantamento realizado pela imprensa local, existem dezenas de pontos comerciais vazios apenas nos andares térreos. O número de salas e escritórios vazios se ampliou gerando muitos espaços ociosos. E esta é uma tendência que já vinha se manifestando antes mesmo das enchentes de 2024. Há, indiscutivelmente, um esvaziamento do centro. Menos gente circulando, menos movimentação da economia, menos segurança. O centro da cidade vive um processo estrutural de esvaziamento.
Se formos fazer uma análise mais criteriosa e profunda das causas deste processo vamos constatar que ele também resulta de uma dinâmica de mercado. De um lado é evidente que houve um deslocamento do comércio das cidades para os shopping centers, que na maioria se situam nos bairros de renda mais alta. De outro lado, o crescimento exponencial do e-comerce, no qual os consumidores compram na internet e recebem os produtos em casa também afeta duramente o comércio de rua. São, portanto, duas tendências que resultam de dinâmicas do mercado que impactam de forma muito direta sobre a ocupação do centro da cidade. O centro, cuja vitalidade dependia das atividades comerciais e de serviços, se transforma em um território sem uso, esvaziado.
Além disso o esvaziamento do centro resulta também de um outro aspecto da dinâmica de mercado, neste caso do mercado imobiliário. O preço dos aluguéis comerciais no centro da cidade é muito alto, tornando-se proibitivo para os pequenos comerciantes. O resultado de todas estas tendências, todas relacionadas com as dinâmicas de mercado, é o esvaziamento de uma parte importante da cidade. O pequeno comércio sucumbe diante do comércio eletrônico, dos preços dos aluguéis e do deslocamento dos consumidores para os shopping centers. Os empreendimentos comerciais maiores migram para os shoppings e o resultado é o centro da cidade esvaziado.
É claro que se pode argumentar que mudanças tecnológicas, como a expansão do home-office, também tiveram seu impacto. Mas mesmo estas mudanças tecnológicas também estão relacionadas com as dinâmicas de mercado, neste caso com o mercado de trabalho e com as empresas que comandam as plataformas digitais. Isto comprova mais uma vez que o mercado tende a criar uma cidade desigual e impacta de forma muito direta na forma pela qual os distintos espaços urbanos evoluem, para o bem, e para o mal.
E em momentos como estes, os próprios setores empresariais são os primeiros a cobrar ações do poder público para enfrentar o esvaziamento do centro da cidade. O que prova, mais uma vez, que o mercado pode ser muito eficiente para algumas coisas, mas não contribui para a criação de uma cidade mais equilibrada do ponto de vista do uso dos espaços comuns. A lógica do mercado leva a uma cidade desequilibrada e é fundamental uma intervenção do poder público para minimizar os desequilíbrios gerados e garantir o direito à cidade para os cidadãos.
Um terceiro tema a partir do qual se pode avaliar o impacto das dinâmicas de mercado sobre a cidade é o tema da mobilidade urbana. É impossível não reconhecer que hoje o sistema de transporte público de Porto Alegre está em profunda crise, e que a mobilidade urbana na cidade enfrenta desafios enormes. Nosso sistema de ônibus está em virtual colapso, nosso sistema de táxi-lotação já praticamente não existe, e o número de táxis é cada vez menor. O sistema de transporte coletivo da cidade sofreu um completo desmonte.
O resultado pode ser visto no dia a dia, nas ruas da cidade. Os engarrafamentos proliferam e o trânsito está cada vez mais lento e congestionado. Grande parte das ruas da cidade estão permanentemente ocupadas por veículos individuais. Para além dos problemas da mobilidade e do trânsito, esta situação aumenta também a quantidade das emissões de gás carbônico na cidade, por conta da multiplicação dos automóveis. Temos, portanto, uma cidade que a cada ano está se tornando cada vez mais engarrafada e poluída. Tudo isso por conta da lógica do livre mercado.
A chegada dos aplicativos de transporte baseados em plataformas digitais, a pouco mais de dez anos, mudou radicalmente o perfil da mobilidade urbana em nossa cidade. E a lógica de não intervenção do poder público da cidade sobre um tema tão importante resulta em um sucateamento do transporte público, gerando custos enormes para a população, tanto do ponto de vista do custo quanto da eficiência da mobilidade urbana.
Do ponto de vista individual de cada usuário muitas vezes pode haver alguma economia, mas quando se observa o tema desde um ponto de vista mais estrutural, os benefícios individuais se convertem em um prejuízo coletivo. O gasto de cada cidadão quando é feito nos sistemas de transporte convencionais segue na maior parte girando na cidade. O dinheiro que se paga no táxi, no ônibus, segue circulando na economia da cidade. Por outro lado, uma parte significativa do que se paga nos aplicativos vai diretamente para o exterior. Em dez anos de operação, o montante de recursos que uma plataforma como o Uber já foi capaz de extrair de nossa cidade já deve chegar a alguns bilhões de reais.
Porto Alegre tinha, no início do século, um sistema de transporte público que tinha problemas, mas que oferecia a seus cidadãos diversas modalidades de transporte com um perfil variado e relativamente acessível. A combinação dos ônibus, táxi-lotação e táxis convencionais tinha problema mas entregava para a população um sistema que operava com qualidade e custo razoável. Mas as chamadas novas tecnologias e a ausência de regulação geram uma dinâmica de ineficiência operacional e alto custo ambiental. O sistema público foi sucateado e a cidade hoje convive com engarrafamentos por conta de 30 ou 40 mil veículos de aplicativos que passaram a circular na cidade.
Os três exemplos apresentados apontam para um fato indiscutível. A lógica de mercado no contexto do desenvolvimento urbano tende a ter impactos negativos sobre os direitos dos cidadãos. Sem uma efetiva regulação, os interesses privados do lucro se impõem sobre o interesse geral. Aqui foram apontados fatos, evidências objetivas, e não teses abstratas. Mostramos exemplos concretos de que tanto no âmbito do direito à moradia, como do uso do espaço urbano e da mobilidade urbana, as dinâmicas do mercado sem regulação pública tendem quase sempre a ser ineficientes, caras e de alto custo ambiental. Por isso é realmente alarmante que o Plano Diretor tenha como fundamento a ideia de que o mercado é o caminho para pensar o futuro de Porto Alegre. Porto Alegre precisa de um plano que prepare a cidade para o futuro e não de um plano de negócios.
*Tarson Núñez é doutor em Ciência Política pela Ufrgs, servidor de carreira da Secretaria de Planejamento do RS e pesquisador do Observatório das Metrópoles.
**Este é um artigo de opinião e não necessariamente representa a linha editorial do Brasil do Fato.
