O governo chinês tornou públicas novas diretrizes que endurecem as regras para a venda de imóveis na planta e colocam a comercialização de unidades prontas como prioridade do setor. O comunicado vigora desde a última sexta-feira (28) e é assinado pelos ministérios da Habitação e Desenvolvimento Rural e Urbano e de Recursos Naturais, e pela Administração Nacional de Regulação Financeira.
A partir de agora, empresas que insistirem na modalidade de venda antecipada só vão poder negociar unidades após a conclusão da estrutura principal dos edifícios. Todos os recursos desembolsados pelo comprador (entrada e financiamento) devem ficar centralizados em uma conta vinculada e auditada no banco que financia a obra. No sistema anterior, as instituições financeiras liberavam os recursos do financiamento imobiliário para as construtoras antes mesmo de as obras terminarem, e os compradores já arcavam com parcelas de apartamentos ainda em construção.
Pelos critérios novos, esses montantes só serão desbloqueados depois que a vistoria final for aprovada e houver comprovação de que as instalações de água, luz, gás e aquecimento estão em condições de uso. Caso a entrega não ocorra no prazo estipulado, o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução integral do que pagou.
Prioridade para imóveis prontos
Para áreas recém-arrematadas em leilão e projetos que ainda não tenham obtido licença de planejamento urbanístico na data em que o aviso foi publicado, o texto orienta que se dê preferência à venda de unidades já concluídas, modalidade em que o comprador visita o produto antes de assinar qualquer documento. O documento resume a ideia na expressão “o que se vê é o que se obtém”.
Nesses casos, assim que obtiverem a licença de obras, as incorporadoras podem assinar um contrato com pagamento de sinal, cobrando um valor reduzido do comprador como garantia do negócio. O aviso também estipula que o comprador deve receber o título de propriedade no momento da entrega das chaves.
Contexto da reforma
A pré-venda de imóveis como modalidade legal foi instituída na China em 1994, nos moldes do sistema de venda de andares “no papel” de Hong Kong. Na prática, as incorporadoras podiam começar a vender só com as fundações escavadas e 25% do investimento total realizado. Os recursos dos compradores, incluindo o financiamento do banco, eram transferidos para as construtoras antes de as obras avançarem. Como no caso da Evergrande, as empresas usavam a receita de um projeto para financiar outros, no lugar de terminar o que já havia sido vendido.
Em 2020, o governo central implementou a política das “três linhas vermelhas“, que fixou limites máximos de endividamento para as incorporadoras e restringiu o acesso a novos empréstimos para as que os ultrapassavam. No ano seguinte, grandes incorporadoras, incapazes de refinanciar suas obrigações sem continuarem se endividando, entraram em inadimplência e paralisaram obras. Compradores continuaram pagando prestações de imóveis cujas obras estavam paradas.
As novas regras fazem parte da estratégia do governo central de construir um “novo modelo de desenvolvimento imobiliário”, meta que o comunicado diz estar alinhada com as orientações do Comitê Central do Partido Comunista da China (PCCh) e do Conselho de Estado.
