Por Daniel Freitas e João Tonucci
Política habitacional não é apenas construir casas. Também é preciso discutir onde essas moradias serão construídas e se seus moradores terão acesso a transporte, escola, posto de saúde, comércio, emprego e áreas verdes. Quando isso não acontece, o resultado já é bem conhecido: conjuntos habitacionais isolados, favelas precárias e loteamentos cada vez mais distantes.
Mas como fazer para que mais gente possa morar perto do que precisa? Duas estratégias podem ajudar. A primeira é levar a política habitacional para as áreas centrais. A segunda é fortalecer novos centros perto de onde as pessoas já moram.
As duas precisam caminhar juntas.
Moradias no centro
A área central de Belo Horizonte concentra empregos, comércio, serviços, equipamentos públicos e atividades culturais. Também reúne patrimônio urbano e arquitetônico e uma infraestrutura difícil de reproduzir em outras partes da cidade. Ao mesmo tempo, enfrenta problemas conhecidos: perda de moradores, imóveis vazios ou pouco utilizados, degradação do patrimônio histórico e dos espaços públicos, trânsito, poluição e insegurança.
Uma política habitacional no Centro pode ajudar a enfrentar parte desses problemas. Prédios vazios ou subutilizados podem ser reformados e adaptados para moradia, inclusive habitação de interesse social e aluguel subsidiado. Também é possível oferecer incentivos ao mercado imobiliário, desde que a cidade receba contrapartidas claras em troca. Muitas cidades já adotam políticas desse tipo, combinando recursos públicos e incentivos fiscais para reforma de imóveis antigos com produção de moradia popular.
Centros perto de casa
A política habitacional também precisa dialogar com as centralidades dos bairros, espalhadas pela cidade. São aquelas áreas onde se concentram supermercado, padaria, farmácia, escola, ponto de ônibus e outros serviços do dia a dia. Elas também geram emprego e renda perto de casa.
Fortalecer essas centralidades reduz deslocamentos, movimenta a economia local e ajuda a formar bairros mais completos. A política habitacional pode aproveitar essa infraestrutura para ampliar a oferta de moradia, especialmente para famílias de baixa e média renda. Mais moradores também podem fortalecer o comércio e aumentar o movimento nas ruas.
Onde já existe infraestrutura, faz sentido permitir mais moradias. Onde ela ainda é insuficiente, o crescimento precisa vir acompanhado de melhores calçadas, arborização, espaços públicos, transporte e segurança. Adensar sem infraestrutura apenas transfere problemas para depois.
Em Belo Horizonte, essas duas estratégias já existem, mas estão pouco articuladas. De um lado, a Prefeitura propôs, por meio do Projeto de Lei 574/2025, uma nova Operação Urbana Simplificada para a região central. De outro, medidas recentes ameaçam a continuidade e a capacidade de financiamento do programa de qualificação de centralidades, hoje chamado de Perto de Casa. Nos dois casos, o diálogo com a política habitacional ainda é o ponto mais frágil.
O que não está funcionando?
Na área central, o Projeto de Lei 574/2025 aposta principalmente em incentivos urbanísticos e fiscais para atrair investimentos privados. O problema é que a proposta avança sem que estejam claras as contrapartidas para a cidade e as garantias de produção de habitação social. Também preocupam a rapidez da tramitação e as sucessivas mudanças no projeto. Em vez de amadurecer a proposta, cada nova versão parece acrescentar problemas.
Tal como está, existe o risco de que os incentivos aumentem a valorização imobiliária sem garantir moradia acessível para quem mais precisa. O Centro pode receber mais moradores e, ainda assim, ficar mais caro e menos diverso.
Há outra contradição. Parte dos incentivos fiscais concedidos ao mercado imobiliário envolve descontos na chamada outorga onerosa do direito de construir. É o valor pago à Prefeitura por quem quer construir acima do limite básico definido pela legislação. Esses recursos alimentam fundos usados justamente para políticas urbanas, incluindo habitação e centralidades. Quando a Prefeitura abre mão dessa cobrança, reduz também os recursos disponíveis para essas políticas.
O fundo ligado às centralidades já vinha sendo fragilizado. O Decreto 19.369/2025 incluiu entre as receitas passíveis de desvinculação aquelas relacionadas ao Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades. Na prática, isso permite que parte desses recursos seja usada para outras finalidades. O programa não acabou, mas perdeu força justamente quando deveria avançar da fase de planos e projetos para uma política continuada de investimentos nos bairros.
O papel do planejamento urbano
Belo Horizonte não precisa escolher entre investir no Centro ou nos bairros: as duas estratégias podem se complementar. Também não faz sentido tratar habitação, mobilidade, comércio, e espaços públicos como dimensões separadas.
O papel do planejamento urbano é articular essas agendas e mediar interesses diferentes, inclusive os do mercado imobiliário, sem abrir mão do interesse público. Isso exige contrapartidas claras para os incentivos, recursos garantidos para habitação e centralidades e investimentos também fora das áreas já mais valorizadas. O recurso público deve chegar a quem precisa.
Exige, sobretudo, acompanhar de perto o que a Prefeitura propõe e o que a Câmara Municipal aprova. Decisões desse porte precisam passar pelos conselhos, pelos canais de participação e pela Conferência Municipal de Política Urbana, instâncias hoje enfraquecidas.
Planejar a cidade é decidir democraticamente onde investir, como construir e quem deve se beneficiar dessas escolhas.
Daniel Freitas é professor da Escola de Arquitetura da UFMG e pesquisador do Núcleo RMBH do Observatório das Metrópoles.
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João Tonucci é professor do Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da UFMG e pesquisador do Núcleo RMBH do Observatório das Metrópoles.
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Leia outros artigos sobre cidades e desenvolvimento urbano na coluna Observatório das Metrópoles no Brasil de Fato.
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Este é um artigo de opinião, a visão dos autores não necessariamente expressa a linha editorial do jornal.
